Главная | Земельные вопросы | Расторжение договора аренды недвижимости при смене собственника

Договор аренды - основные нюансы

Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой Переход прав на сданное в аренду имущество к иному лицу автоматически влечет и смену арендодателя по договору. Однако, несмотря на императивность данного правила, установленного в ГК РФ, при его применении все же возникают трудности. Самая распространенная — исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы в пользу нового контрагента. Но есть и другие вопросы: Могут ли стороны установить, что смена собственника является основанием для прекращения арендных отношений?

Ответы на них можно найти в судебной практике1. Переход права собственности а также хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды п. Такое правило обеспечивает стабильность правового положения арендатора, который может рассчитывать на использование арендованного имущества на прежних условиях на протяжении оговоренного срока независимо от того, сменился арендодатель или нет.

Переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется. Договор аренды при этом своей юридической силы не теряет постановление АС Западно-Сибирского округа от Права, предоставленные лицу, которое пользуется имуществом по такому договору, не могут быть противопоставлены им третьим лицам.

Что в этом случае делать арендатору?

В том числе к отношениям такого лица и нового собственника имущества не будет применяться правило о сохранении договора аренды. Стороны могут сами отменить сохранение арендных отношений при смене собственника Правило о сохранении арендных отношений при смене собственника арендуемого имущества, установленное в п. Например, в силу принципа свободы договора стороны могут согласовать такое основание для расторжения договора аренды, как принятие арендодателем решения продать имущество. АС Северо-Западного округа рассмотрел спор, в котором истец основывал свои притязания именно на таком договорном условии см.

Так, две организации заключили договор аренды, в котором установили, что арендодатель имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора в случае принятия решения о продаже помещения, уведомив арендатора за три месяца до даты расторжения договора.

Первоначальный арендодатель указанным правом не воспользовался, однако покупатель недвижимости, ставший арендодателем, в свою очередь решил продать имущество и на этот раз воспользоваться возможностью расторгнуть договор на этом основании. Арендодатель направил арендатору соответствующее уведомление, а также оповестил о необходимости освободить помещение по истечении трех месяцев с даты получения уведомления. Поскольку арендатор это уведомление проигнорировал и продолжил пользоваться имуществом, арендодатель обратился в суд с иском об обязании ответчика освободить помещение.

Суд встал на сторону арендодателя, проигнорировав доводы арендатора о том, что решение продать недвижимость является фиктивным, носит предположительный характер, поскольку основанием для прекращения договора является решение арендодателя продать объект, а не его фактическое отчуждение. Еще одно исключение из правила о сохранении договора аренды при смене собственника имущества упоминается в постановлении АС Восточно-Сибирского округа от ООО заключило с территориальным управлением Министерства имущественных отношений РФ договор аренды рекламных мест, расположенных на гидротехническом сооружении — гребне плотины.

Спустя некоторое время сооружение было приобретено в собственность ОАО, о чем арендатор рекламных площадей был уведомлен, в связи с чем направил новому собственнику письмо с просьбой сообщить реквизиты для перечисления арендной платы. На что ОАО ответило, что в предоставлении рекламных мест не заинтересовано. Новый собственник неоднократно требовал демонтировать рекламные конструкции, и поскольку арендатор это требование не выполнил, ОАО обратилось в суд.

В то же время в законодательстве не сказано о том, что при смене собственника имущества договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции с момента перехода права собственности на недвижимость к иному лицу прекращается автоматически. Поэтому в такой ситуации юридически значимым обстоятельством является волеизъявление нового собственника недвижимости на продолжение отношений с владельцем рекламной конструкции или их прекращение. В данном случае новый собственник сообщил о своем намерении прекратить арендные отношения, потому иск о понуждении арендатора демонтировать расположенные на гребне плотины рекламные конструкции был удовлетворен.

Повышать ставки арендной платы новый арендодатель сможет так же, как и прежний При смене собственника имущества, являющегося предметом договора аренды, происходит замена стороны в обязательстве — на место прежнего арендодателя приходит новый. Поскольку переход права собственности хозяйственного ведения, оперативного управления не изменяет и не прекращает договор аренды, то новый арендодатель пользуется теми же правами и несет те же обязанности, что и его предшественник.

В частности, новый арендодатель с момента перехода к нему прав на предмет аренды приобретает право на получение доходов от сдачи такого имущества в аренду независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды п. Обязательства арендатора по внесению арендной платы — наиболее распространенная причина судебных споров при смене собственника имущества основываясь на судебной практике, сложившейся за последний год.

Добросовестному арендатору при этом какие-либо санкции не грозят. Если же арендатор свои обязательства по внесению арендной платы не исполнял, обосновывая это тем, что не знал реквизитов нового арендодателя, вовсе не знал о смене арендодателя, или тем, что в договор не были внесены соответствующие изменения, то при отсутствии доказательств перечисления средств прежнему контрагенту новый собственник вправе потребовать от арендатора также уплаты неустойки за период с даты государственной регистрации права собственности постановления АС Северо-Кавказского округа от Поскольку при автоматической смене арендодателя в силу правила п.

Такие выводы отражены в постановлениях АС Западно-Сибирского округа от Не прерывает арендных отношений и предложение нового арендодателя заключить новый договор взамен старого Определение ВС РФ от Исключением является случай, когда после смены арендодателя срок договора аренды истек, но между сторонами сложились фактические отношения. В такой ситуации в деле о взыскании платы за пользование помещением суды применяют нормы о неосновательном обогащении постановление АС Уральского округа от Обратиться в суд с требованием о взыскании задолженности по арендной плате вправе лишь арендодатель.

ситуация Расторжение договора аренды недвижимости при смене собственника раскрыл было

Потому если с требованием о взыскании долга, образовавшегося после перехода права на имущество, обращается прежний арендодатель, то решение суды выносят не в его пользу постановления АС Московского округа от При смене арендодателя в связи с переходом права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления или пожизненного наследуемого владения новая сторона договора приобретает не только право на получение арендной платы, но и иные предусмотренные договором права, например право пересматривать размер такой платы постановление АС Северо-Западного округа от Передачу предмета аренды в хозяйственное ведение оспорить нельзя, а в оперативное управление — можно Как было сказано выше, п.

При этом в судебной практике довольно часто встречаются попытки арендаторов оспорить передачу имущества государственным или муниципальным собственником в хозяйственное ведение. Обычно такие попытки успеха арендаторам не приносят — суды приходят к выводу, что передача имущества в хозяйственное ведение третьему лицу на права и обязанности арендатора не влияет, а потому он не является заинтересованным лицом, которое может оспорить нормативный акт о передаче имущества в хозяйственное ведение.

К таким выводам пришел, в частности, АС Центрального округа в постановлении от Аналогичная позиция выражена в постановлениях АС Уральского округа от Передача имущества в оперативное управление по общему правилу также не влечет изменения или расторжения договора аренды, в связи с чем такая сделка не освобождает арендатора от исполнения обязательств по договору, в том числе по внесению арендной платы. АС Восточно-Сибирского округа в постановлении от Однако есть и исключения из этого правила, когда передача имущества собственником в оперативное управление нарушает интересы арендатора, относящегося к субъектам малого и среднего предпринимательства.

Дело в том, что такие субъекты при выполнении определенных условий срок аренды, отсутствие долгов по арендной плате, площадь арендуемых помещений, статус помещений при возмездном отчуждении арендуемого имущества из собственности субъекта РФ или муниципального образования имеют преимущественное право на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном законом ст.

В то же время право преимущественного приобретения не распространяется на объекты недвижимости, находящиеся в оперативном управлении подп. Потому даже при сохранении арендных отношений в силу п.

Препятствием для реализации преимущественного права выкупа арендуемой государственной или муниципальной недвижимости субъектами малого и среднего бизнеса может также стать временное выбытие такого имущества из собственности муниципалитета. Подобные ситуации несколько раз за последний год становились поводом для судебных разбирательств в Поволжском округе. Так, недвижимое имущество сначала передавалось в пользование арендатору, затем в качестве вклада в уставный капитал третьего лица переходило в его собственность и после вновь передавалось первоначальному собственнику — муниципальному образованию.

Удивительно, но факт! Если компания арендует недвижимость которая находится в престижном районе Москвы, но находится в неудовлетворительном состоянии, то в случае продажи недвижимости новому собственнику ему будет финансово выгодно расторгнуть договор аренды, провести капитальный ремонт недвижимости и сдать помещение по соответствующей рынку арендной ставке. Передачу предмета аренды в хозяйственное ведение оспорить нельзя, а в оперативное управление — можно Как было сказано выше, п.

Последний обосновывал отказ в в реализации преимущественного права на выкуп арендованных помещений тем, что арендатор не пользовался имуществом в течение срока, необходимого в соответствии с законом для реализации указанного права. Однако при рассмотрении спора судьи учитывали, что имущество из владения субъекта малого или среднего предпринимательства не выходило, он фактически им пользовался, значит, оснований для отказа нет постановления АС Поволжского округа от

Удивительно, но факт! Последний обосновывал отказ в в реализации преимущественного права на выкуп арендованных помещений тем, что арендатор не пользовался имуществом в течение срока, необходимого в соответствии с законом для реализации указанного права.


Читайте также:

  • Оформление земельного участка в деревне в собственность
  • Дуэт чехова антон и лена брачный контракт
  • Исковое заявление о разводе и разделе имущества супругов
  • Можно ли завещать органы для пересадки